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原标题三四线城市还能深度开发吗？
不少房企的扩张重点已从一二线城市转向三四线城市，且部分地区行业出现泡沫，向何处扩张、如何扩张是关键。
2017年，房地产市场形成“冰与火”的两极分化，受有史以来最严调控的影响，一二线市场彻底降温，三四线城市陷入停滞。是比较热的。然而，当谈到三四线城市时，不同的企业却有不同的看法。有一些房企认为自己进不了3、4层，但也有房企在3、4层赚了很多，碧桂园就是一个代表。那么，三四线房地产市场是蜜罐还是砒霜？房地产企业选择三四线城市的标准是什么？录入方式与之前相比有何变化？
房地产公司正在将拿地重点转向三四层。
“太疯狂了！在我们这个城市，房子的价格超过了万元，新年伊始，土地的拍卖价格也超过了万元。”中学老师王平告诉一群人。同学们。1月2日，汕头东海岸新城举办新年首场本土拍卖会。此次出让住宅用地面积13万平方米，江景房，市值355亿元，吸引了龙光、雅居乐、中交等龙头房企参与。经过数十轮激烈竞价，中国海外最终被龙光地产以553亿元收购，成交价10641元/平方米，溢价5577元。日前，龙光地产以1401亿元收购该地区住宅用地，楼面价超过11万元/平方米。
在监管政策不放松的背景下，通过扩大一二线城市布局很难实现业绩和增长，资金集中、发展节奏放缓。拿地从一二线城市向三四线城市集中，城市正在下沉。
2017年销售额超千亿元的品牌房企也在逐步加大三四线城市拿地比例。其中，深耕三四线城市的碧桂园去年销售额达5508亿元，从2016年的第三名跃升至第一名。截至2017年12月底，碧桂园已遍布中国600多个城镇，在建项目超过1000个。在王平所在的广东汕头，碧桂园仅去年底就接连拿下两块住宅地块。
不仅是大型房地产企业，一些中梁、祥盛、美的等中小型房地产企业也抓住机遇，将需求从一二线城市向三线城市释放。四线城市销量快速增长。其中，祥盛地产就是专注于三四线城市的代表。祥盛地产的产品主要分布在上海、杭州、南京等一二线城市，并以高铁30分钟可达卫星城市群而闻名，拥有丰富的体验。大城市的客户。2017年1月至11月，祥生在诸暨、泰兴、南岭的城市销售市场份额分别达到45、25、26，截至11月，三、四线城市销售占祥生整体业绩的90%。占据。
新城控股集团高级副总裁欧阳杰指出，只有落户合适的三四线城市，才能获得高成交量的市场机会，房地产企业必须根据自身实际情况进行精准的战略布局。
政策相对宽松，去库存明显。
回顾2017年，在一线和重点二线城市严控的情况下，脆弱的二三四线城市继续周期性上涨，支撑了整体的“余温”。全国房地产市场继续呈现正增长，全国房屋交易量、均价、销售价格继续呈现正增长，土地、新开工等多项指标继续呈现正增长。
上海易居研究院报告显示，2017年1月至11月，典型一二三线城市新建商住楼成交面积分别为2161万平方米和12629万平方米。分别减少42平方米和6397万平方米，同比减少11平方米。其中，一线城市降幅最大的原因是因为严格的预售审批制度导致新房供应减少，其次是因为严格的预售审批制度导致部分购房需求减少。调控政策。二线城市的成交量也明显下降，这也是受到严格的房地产市场调控政策的影响。三线城市成交量降幅最小，与其相对宽松的购房政策、仓改货币化等有利因素有关。
在此背景下，不少三四线城市的库存清理周期明显缩短。据上海易居研究院报告，截至2017年10月，滁州、柳州、清远、茂名、常德、九江、宜昌、金华、莆田、温州、马鞍山等16个三线城市，和景德镇。阿阳、嘉兴、日照、惠州等城市库存销售率明显低于8个月水平，同类城市也是2017年房价上涨较快的城市。
但值得注意的是，三四线城市之间是有区别的。其中，一线及重点二线城市房地产市场调控导致需求向部分具有区位优势的三四线城市转移，这些城市的房地产市场在2017年表现突出。如无锡、泉州、汕头、佛山等。但部分三四线城市，如威海、呼和浩特、运城等，仍面临库存清理题。
今年数量和价格可能会有所调整。
由于大城市的限购和房价过高，很多购房者无法在一二线城市购房，只能在大城市周边的三四线城市购房。有些购房者原本有资格在一、二线城市购房，但由于缺乏资金，开始考虑在三、四线城市购房。
然而，许多购房者对三层和四层楼市场的上涨是否可持续表示担忧。中原地产创始人、中原集团董事长施永清曾公开表示，目前的三四线城市相对于人口和未来经济发展来说已经是过度建设。
事实上，从去年6月份开始，主要三四线城市的新房交易就进入了下行阶段，而价格方面，三四线城市近几个月也趋于稳定，呈现出人气下降的情况。投资3、4层的其他投资者不多，主要依靠当地居民，但当地居民可以购买房屋的地方只有三个婚房、学区房、改良房。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，三四线房地产市场大多以自住需求为主。2011年至2015年，房价没有明显上涨，部分需求是由于国家房地产市场政策相对变化而积累的购房资金有所放松和释放。但北京、上海、深圳等东部大都市地区，由于投资投机者较多，物价涨幅较大，存在一定泡沫，未来调整时间较长。
值得注意的是，当前房地产市场调控政策正在逐步向三四线城市渗透。基于此，房地产企业对于第三、第四位置的判断标准是什么？需要注意哪些题？对此，中国房地产管理协会秘书长陈云峰表示，重要的不是是否进入三四线城市，而是如何进入、在哪里进入。优先考虑经济相对发达、销售活跃的城市，是房地产企业明确的方向。房企进入前三、四强的途径是更多地采取收购方式，即与本土房企合作，发挥各自优势。
“无论是三线城市还是四线城市，每个房企都有自己的拿地模式，只要符合指标就可以选择性进入。”董事总经理张鹏表示。现代置地CEO从拿地方式上看，三四线城市会有一定的并购可能性。
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